Az elmélet és a valóság nem mindig esik egybe, a 10 százalékos önerő nem mindenki számára garantált a fix 3 százalékos kamatú Otthon Start lakáshitelnél – hívja fel a figyelmet a money.hu szakértője.
Mint azt már valószínűleg sokan tudják, a szeptemberben induló Otthon Start lakáshitellel az első lakásukat megvásárlók maximum 50 millió forintos kedvezményes hitel felvételére lehetnek jogosultak legfeljebb 25 éves futamidővel, fix 3 százalékos kamat mellett. A lakáshitel felvételéhez akár 10 százalék önerő is elég lehet a törvény értelmében.
Csakhogy az Otthon Start rendelete mellett a Magyar Nemzeti Bank (MNB) adósságfék-szabályait is figyelembe kell venni. Ez pedig szűkíti azoknak a körét, akik számára ténylegesen elérhető a 10 százalékos önerő – figyelmeztet a money.hu, az Ingatlan.com csoport tagja.
Mint a szerkesztőségünknek küldött sajtóközleményben kiemelik, a Magyar Nemzeti Bank 2024. január 1-jétől bevezetett új szabályozása lehetővé teszi a bankok számára, hogy a fiatal, első lakásukat vásárlóknak akár 90 százalékos finanszírozást nyújtsanak, ami mindössze 10 százalékos önerőt jelent. Ez a rendelet jelentősen csökkenti a lakásvásárláshoz szükséges kezdeti megtakarítás mértékét, így sokaknak éveket spórolhat meg a lakáshoz jutásban.
A feltételek szerint viszont ez a lehetőség csak a 41 év alattiak számára áll rendelkezésre, akiknek nincs és korábban sem volt 50 százalékot elérő arányú lakástulajdonuk. Ez utóbbi szabályra azért érdemes figyelni, mert az Otthon Start rendelete egyébként megengedőbb: a pontosan 50 százalékos ingatlantulajdon még épp megfelelő a fix 3 százalékos hitelhez, csak az annál magasabb tulajdonrész nem.
Közös hiteligénylés esetén minden adóstársnak meg kell felelnie ezeknek a kritériumoknak.
A money.hu arra is figyelmeztet, hogy nem automatikus a 10 százalékos önerő lehetősége a fiatalok számára sem, a banki gyakorlatok is befolyásolják a finanszírozást.
A jogszabályi keretek mellett a ténylegesen felvehető hitel nagyságát a banki értékbecslés határozza meg. A hitelintézetek ugyanis a vételár helyett a forgalmi értékből indulnak ki, és jellemzően nem a maximális 90 százalékos finanszírozási aránnyal számolnak. Ha egy lakást 50 millió forintért vennénk meg, akkor 10 százalékos önerőnél ehhez 5 millió forint szükséges. De ha a bank szakértője mindössze 45 millióra értékeli az ingatlant, akkor a maximális hitelösszeg legfeljebb 40,5 millió forint lehet – az önerő így már rögtön 9,5 millió lenne, ami nem 10, hanem közel 20 százalékot jelent.
Több bank már jelenleg is biztosítja az előzetes értékbecslés megrendelésének lehetőségét az Otthon Start hitelek esetében. Ez lehetővé teszi, hogy az ügyfelek még a hivatalos hitelkérelem benyújtása előtt megismerjék az ingatlan becsült piaci értékét, ami jelentősen felgyorsíthatja és gördülékenyebbé teheti a későbbi hitelbírálati folyamatot.
A hitel összegét ugyanakkor a jövedelem is korlátozhatja. A Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató (JTM) szerint havi nettó 600 ezer forint alatt a törlesztőrészlet nem haladhatja meg a jövedelem 50 százalékát, felette pedig legfeljebb 60 százalékát. Ez azt jelenti, hogy hiába engedné a szabály a 90 százalékos finanszírozást: ha az ügyfél jövedelme nem bírja el a magasabb hitel törlesztését, a bank alacsonyabb összegű hitelt nyújt.
Akik nem tudják teljesíteni a 10 százalékos önerő feltételét, lehetőségük van adóstárs bevonására. Ez csökkenti a kockázatot a bank szemében, ugyanakkor az adóstárs jövedelmét és pénzügyi múltját is vizsgálják. Más esetekben pótfedezet bevonása – például szülők vagy rokonok ingatlanának felajánlása – jelenthet megoldást.
„Fontos azt is hangsúlyozni, hogy bár 10 százalék önerőnél akár évekkel lerövidülhet az az idő, amit megtakarítással kell tölteni, de a nagyobb hitelösszeg magasabb havi törlesztőt és visszafizetendő összeget is eredményez, ami fokozott pénzügyi fegyelmet és stabil jövedelmi hátteret követel meg az hitelfelvevőktől” – hangsúlyozta Garam Dániel, a money.hu szakértője.
2025 januárjától nemcsak a fiatalok, hanem azok is élhetnek a 10 százalékos önerő kedvezménnyel, akik energiahatékony ingatlant vásárolnak, építenek vagy korszerűsítenek. Ez különösen fontos lehet az új építésű lakások piacán, amelyeknél a kedvezőbb energetikai besorolás még előnyösebb finanszírozási feltételeket teremthet szeptembertől a fix 3 százalékos lakáshitellel minimális önerő megléte mellett. A kamattámogatott hitel csak vásárlásra és építésre vehető majd igénybe, felújításra nem.
Az álmoknak a magas ingatlanárak is határt szabnak
Ugyan az első lakásukat megvásárlók legfeljebb 50 millió forintos kedvezményes hitel felvételére lesznek jogosultak szeptembertől, de a megvásárolható vagy felépíthető ingatlanok felső értékhatára azonban ennél lényegesen magasabb, akár 150 millió forint is lehet – hívja fel a figyelmet a Bank360.
Bár az Otthon Start Program kombinálható lesz a meglévő támogatási formákkal (babaváró hitel, CSOK Plusz), valójában azok együttes felvétele esetén is mindössze 111 millió forint kedvezményes hitelre számíthatnak az adósok. Amennyiben – bár ez kevesek kiváltsága lehet – az igénylő a lehető legmagasabb értékben szeretne ingatlant vásárolni, és rendelkezik a minimálisan elvárt 10 százalék önerővel (15 millió forint), úgy is szükség lesz 24 millió forint piaci hitel felvételére is.
A portál az Otthon Start Program és a CSOK Plusz esetében is 50-50 millió forinttal, 3 százalékos kamattal és 25 év futamidővel számolt. Ez kétszer 237 ezer, azaz összesen 474 ezer forint havi törlesztőt jelent. A babaváró hitel havi törlesztője 51 ezer forint lehet maximum, így már 525 ezer forintnál járunk. A jelenleg elérhető ajánlatok alapján pedig 24 millió forint piaci lakáshitelnek átlagosan 165 ezer forint a havi törlesztőrészlete, tehát a végösszeg körülbelül 690 ezer forintra jön ki.
A jegybanki adósságfék-szabályok értelmében a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) még a nettó 600 ezer forint feletti jövedelem esetén sem haladhatja meg a jövedelem 60 százalékát, ami a fenti törlesztőrészletek együttese esetén minimum 1,15 millió forintos havi nettó jövedelmet követel meg az adósoktól.
A fenti forgatókönyv esetén két adóssal kell számolni, hiszen a babavárót és a CSOK-ot csak házaspárok vehetik fel, és gyereket is kell vállalniuk. Ha ugyanannyit keresnek, fejenként nettó 575 ezer forintos jövedelmet kell igazolniuk legalább. Ez messze átlag feletti jövedelmet jelent, hiszen a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) legutóbbi jelentése szerint idén májusban nettó 483 ezer forint volt a teljes munkaidőben alkalmazásban állók átlagkeresete.