Kecskeméten sok a zártkertként nyilvántartott telek, ezért itt is különösen érdekes helyzetet teremthet az az augusztusban hatályba lépett törvénymódosítás, melynek értelmében a helyi önkormányzatok dönthetnek arról, hogy a településük külterületén fekvő, zártkert jogi jellegű ingatlanok tulajdonosai kérelmezhetik a földhivatalnál az ingatlan művelési ágból történő kivonását. Lapszemle.
Mint arra a Money.hu pénzügyi portál felhívja a figyelmet, bár a köznyelvben gyakran használjuk, a „zártkert” kifejezés ma már hivatalosan nem létező jogi fogalom. Eredetileg a szocializmus idején jelent meg: a termelőszövetkezetek mellett kialakított háztáji területeken a magánemberek saját zöldséget, gyümölcsöt termeszthettek. Ezek voltak a zártkerti ingatlanok, amelyeken idővel kisebb épületek is megjelentek, és sokan hétvégi házként vagy nyaralóként használták őket. A rendszerváltás után külterületként sorolták be ezeket a telkeket, ám a hétköznapi nyelvben és az akkori tulajdoni lapok bejegyzéseiben a mai napig fennmaradt az elnevezés.
Kifüggesztés és elővásárlási jog
Mivel jogilag külterületnek minősülnek, a zártkerti ingatlanokra más szabályok vonatkoznak, mint a belterületi telkekre. A beépíthetőség mértékét a településrendezési jogszabályok mellett a helyi építési szabályzat és településrendezési szabályzat határozza meg, így településenként eltérhet. A kisebb telken általában legfeljebb 30 négyzetméteres épület emelhető, míg a legalább 720 négyzetméteres ingatlanok esetében a beépíthetőség 3 százalék körül mozog. A zártkerti területek többsége tehát továbbra is külterület, belterületté nyilvánításuk pedig külön önkormányzati eljárást igényel.
Mezőgazdasági művelés alatt álló külterületként, a zártkerti ingatlanokra a földforgalmi törvény előírásai vonatkoznak, ami jelentősen bonyolítja az adásvételt. Az egyik legfontosabb procedúra a kifüggesztés: ez azt jelenti, hogy a tervezett adásvételi szerződést 30 napra nyilvánosságra kell hozni – az önkormányzat hirdetőtábláján és online felületein is. Ez idő alatt elővásárlási jog illeti meg a helyi földműveseket, az önkormányzatot és a magyar államot. Ha bármelyikük él ezzel a jogával, a vevő elesik a vásárlástól.
Mindezek után pedig még a földhivatali osztály engedélyére is szükség van, ami újabb hetekkel vagy hónapokkal nyújthatja az ügyintézést – részletezi a Money.hu.
Változott a törvény
A zártkertként nyilvántartott telkek művelési kötelezettsége, valamint az adásvételt bonyolító földforgalmi szabályok sok esetben megnehezítették az érintett tulajdonosok életét, különösen azokét, akik élethelyzetük változása (elköltözés, egészségi állapot romlása, megművelés ellehetetlenülése) miatt nem tudták fenntartani a korábbi művelési gyakorlatot – írja a Portfolio.hu is cikkében.
Viszont 2025-ben lényeges változás történt: az Országgyűlés júniusi döntésével módosította az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvényt. Az új szabályozás értelmében augusztus 23-tól kezdődően a helyi önkormányzatok rendeletben dönthetnek arról, hogy a településük külterületén fekvő, zártkert jogi jellegű ingatlanok tulajdonosai kérelmezhetik a földhivatalnál az ingatlan művelési ágból történő kivonását, és „művelés alól kivett területként” való bejegyzését.
Ez a változás több szempontból is kedvező.
- Egyrészt megszűnik az a helyzet, hogy a zártkerti tulajdonosok ingatlanainak forgalmazásában szigorú korlátozások érvényesüljenek, hiszen a kivonással az érintett ingatlanok kikerülnek a törvény hatálya alól. Ez az ingatlanpiacon élénkülést eredményezhet, bővíti a potenciális vevők körét, és megkönnyíti a tulajdonosváltást anélkül, hogy a helyi építési szabályokban bármilyen változást indokolna.
- Másrészt a kivonás lehetősége társadalmi szempontból is jelentős: sok zártkerti terület mára elhanyagolttá vált, a már említett élethelyzeti okokból. A tulajdonosok számára a jelenlegi jogi keretek között sokszor „csapdahelyzetet” jelentett a művelési kötelezettség és a bonyolult eladási folyamat, amelyet most a kivonás lehetősége oldhat fel.
Minderre a Portfolo.hu-n megjelent írásában Vasárus Gábor László, az ELTE Közgazdaság- és Regionális Tudományi Kutatóközpont (KRTK) Regionális Kutatások Intézetének (RKI) tudományos munkatársa mutatott rá.
A rendeleti szabályozás elfogadása teljes mértékben önkormányzati hatáskör, azonban ő javasolja a differenciált szabályozást, a területenkénti mérlegelést.
Vasárus Gábor szerint „míg egyes, már urbanizálódott vagy felhagyott zártkertek esetében indokolt a kivonás, addig a még valódi mezőgazdasági funkcióval bíró, lakatlan külterületeken a zártkerti státusz megőrzése célszerű”.
– Úgy véli, az összes olyan külterületen indokolt a kivonás lehetőségének biztosítása, amelynek szignifikáns népessége van, és már régóta lakott terület. Ezek a zártkertek a gyakorlatban jellemzően már átalakultak állandó lakóhellyé vagy rekreációs célú tájhasználattá. Ilyen esetekben a művelésből való kivonás nem jelent tényleges funkcióváltást, hanem csupán a földhivatali nyilvántartás állapotát igazítja a valósághoz.
– A szakember szerint érdemes emellett azokat a területeket is kivonni, ahol az elmúlt évtizedekben tömegesen hagyták fel a kertművelést.
– Ugyanakkor azt is hangsúlyozza: azokon a külterületeken, ahol nincsen állandó lakosság és lakóépület sem, célszerű fenntartani a zártkerti jogi jelleget. Ez ugyanis hozzájárul a településkörnyéki zöldterületek hosszú távú megőrzéséhez, és biztosítja, hogy a táji, ökológiai és rekreációs értékek ne vesszenek el.
Az ELTE tudományos munkatársának cikke itt olvasható el a Portfolio.hu-n.