Gyorsan reagált a kecskeméti önkormányzat a törvény által teremtett helyzetre, a november 27-ei képviselő-testületi ülésen már tárgyalják is azt a rendelettervezetet, amelyet ha megszavaznak, a zártkertként nyilvántartott ingatlanok tulajdonosai kérelmezhetik a földhivatalnál az ingatlan művelés alól kivett területként való bejegyzését. Az ELTE Regionális Kutatások Intézetének tudományos munkatársa a KecsUP Híreknek véleményezte az előterjesztést, ugyanakkor figyelmeztetett a buktatókra.
Az előzményekről november elején már részletesen írtunk. A lényeg: mivel jogilag külterületnek minősülnek, a zártkerti ingatlanokra más szabályok vonatkoznak, mint a belterületiekre. Kisebb telken általában legfeljebb 30 négyzetméteres épület emelhető, míg a legalább 720 négyzetméteres ingatlanok esetében a beépíthetőség 3 százalék körül mozog. Emellett mezőgazdasági művelés alatt álló külterületként a zártkerti ingatlanokra a földforgalmi törvény előírásai vonatkoznak, ami jelentősen bonyolítja az adásvételt. Az egyik legfontosabb procedúra a kifüggesztés: ez azt jelenti, hogy a tervezett adásvételi szerződést 30 napra nyilvánosságra kell hozni – az önkormányzat hirdetőtábláján és online felületein is. Ez idő alatt elővásárlási jog illeti meg a helyi földműveseket, az önkormányzatot és a magyar államot. Ha bármelyikük él ezzel a jogával, a vevő elesik a vásárlástól.
Viszont 2025-ben lényeges változás történt: az Országgyűlés júniusi döntésével módosította az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvényt. Az új szabályozás értelmében a helyi önkormányzatok rendeletben dönthetnek arról, hogy a településük külterületén fekvő, zártkert jogi jellegű ingatlanok tulajdonosai kérelmezhetik a földhivatalnál az ingatlan művelési ágból történő kivonását, és „művelés alól kivett területként” való bejegyzését.
Cikkünk megjelenése után – hogy írásunk hatására-e vagy sem, azt nem tudjuk – a kecskeméti rendelet megalkotását a Szövetség a Hírös Városért két képviselője és a Magyar Kétfarkú Kutya Párt is sürgette. A november 27-ei közgyűlés előterjesztései között pedig meg is jelent a rendelettervezet. Arról szintén nincs információnk, hogy az önkormányzat mikor kezdett el foglalkozni a témával: már a KecsUP cikke és az ellenzéki beadványok előtt is tervben volt-e az előkészítése az év utolsó testületi ülésére, vagy sem. De végső soron mindegy is, az a lényeg, hogy ahhoz képest, hogy a végrehajtásról szóló kormányrendelet november 15-én lépett életbe, gyorsan benyújtották az előterjesztést (ha pedig ebben esetleg volt minimális szerepünk, szívesen segítettünk).
Az előterjesztésben az áll, hogy a zártkerti ingatlanok adásvételének megkönnyítése érdekében javasolt „a törvény adta felhatalmazással élve biztosítani”, hogy a tulajdonosok kérhessék a zártkerti ingatlanok művelési ágának művelés alól kivett területként történő bejegyzését.
Viszont azzal a kitétellel alkotják meg a rendeletet, hogy 2026. november 30-án hatályát veszti. Ennek az az oka az indoklás szerint, hogy készül az új Településrendezési Terv, amely a város teljes közigazgatási területére fogja meghatározni az egyes településszerkezeti egységek, így a zártkertek területhasználati besorolását, „azaz azt, hogy beépítésre szánt vagy nem szánt terület, továbbá az övezeti besorolást és az ahhoz tartozó övezeti előírásokat”. Így a Településrendezési Tervvel összhangban szükséges lesz újraszabályozni a zártkertek művelés alóli kivonásának szabályait is.
Mint megjegyzik, a Kecskemét közigazgatási területén lévő zártkertek részben beépítésre szánt, jellemzően lakóterületi besorolásúak (az alábbi ábrán zöld), részben pedig beépítésre nem szánt mezőgazdasági területek (piros).
Az anyagban emlékeztetnek arra, hogy a településrendezési és építési alapkövetelményekről szóló (TÉKA) kormányrendelet szerint mezőgazdasági övezetben lévő, zártkerti művelés alól kivett telken építmény legfeljebb 10 százalékos beépítettséggel helyezhető el.
Július 1-vel pedig hatályba lépett az a rendelkezés is, ami kertes mezőgazdasági területen a lakóépületek feltételéül szabja a legalább 10 000 négyzetméter teleknagyságot.
Így látja a szakértő
Kecskemét zártkertjei – hasonlóan az országban található zártkertek 47 százalékához – már kialakításuk idején sem kizárólag mezőgazdasági művelés céljára szolgáltak, hanem ténylegesen lakófunkciót töltöttek be. Ezt jól mutatják az 1960. évi népszámlálási adatok: Máriahegy 1183, Úrihegy 880, Felsőcsalános pedig 403 fő lakossal rendelkezett, ami egyértelműen jelzi, hogy e területek már ekkor is lakottak voltak. Ennek ellenére az államszocialista korszak szabályozása a zártkerteket egyszerű mezőgazdasági földként kezelte, a lakosságot gyakorlatilag figyelmen kívül hagyva. Ez a szemlélet 1997-ig, a zártkert kategória megszűnéséig fennmaradt – írta a KecsUP Hírek megkeresésére dr. Vasárus Gábor László, az ELTE KRTK Regionális Kutatások Intézet Alföldi Tudományos Osztályának tudományos munkatársa.
A kategória jogi megszűnése ellenére a zártkertekre vonatkozó előírások tovább éltek különböző jogszabályokban, így például az OTÉK-ban és a 2013. évi CXXII. földtörvényben. Ez a helyzet jogbizonytalanságot eredményezett, és jelentős szakadékot hozott létre az ingatlannyilvántartási állapot és a tényleges használat között. Mint Vasárus Gábor László rámutatott, Kecskemét esetében e problémát számos kutatás feltárta, többek között Csatári Bálint munkái és azóta megjelent tanulmányaik is rámutattak arra, hogy a zártkert-szabályozás nemcsak elavult, hanem akadályozza a lakossági igények érvényesülését és az önkormányzati fejlesztéseket.
A népszámlálási adatok alátámasztják e folyamatokat:
- míg Kecskemét központi belterülete 1990 óta 7816 fővel csökkent,
- addig a kül- és egyéb belterületek népessége 13 420 fővel nőtt.
A városperemi kertes övek és az egykori tanyás dűlők ma Kecskemét demográfiai potenciálját jelentik, és kulcsszerepet játszhatnak a népességmegtartó képesség erősítésében – hangsúlyozza az ELTE Regionális Kutatások Intézetének tudományos munkatársa.
A szakember arra a kevésbé ismert tényre is felhívta a figyelmet, hogy a klasszikus kiskertek mellett a földhivatalok 1990 előtt gyakran szőlőhegyekre, üdülőterületekre, egyes tanyás dűlőkre, sőt ritkán majorsági ingatlanokra is felvezették a zártkerti jelleget. Ezért sok tulajdonos számára fontos lehet a jogi státusz tisztázása, még akkor is, ha nem tudják, hogy rájuk is vonatkozik a szabályozás. A lakosság tájékoztatása ezért kiemelt jelentőségű, mivel számos tévhit él a zártkerti kivonással kapcsolatban.
- Először is, a kivonás nem jelenti a belterületbe vonást, amelyre sok kiskertes terület a telekszerkezet és az építési előírások (pl. TÉKA rendelet) miatt nem is alkalmas.
- Másodszor, a kivont zártkert nem válik automatikusan beépítésre szánt területté, hiszen ez külön jogi kategória.
- Harmadszor, a beépíthetőség nem lesz általánosan 10 százalék, mivel a TÉKA és a helyi építési szabályzat (HÉSZ) előírásai továbbra is érvényben maradnak. Például 720 négyzetméternél kisebb zártkerti telken a TÉKA semmilyen építményt nem engedélyez, még 3 százalékos beépítési arány mellett sem.
- Negyedszer, a kivonás nem legalizálja az informálisan épített vagy bővített ingatlanokat. „A földhivatal jogosult ellenőrizni a természetbeni állapotot, és ha az épület 10 évnél nem régebbi, komoly bírság, szélsőséges esetben kényszerbontás is bekövetkezhet – bár ez rendkívül ritka (kutatásaink szerint hét vizsgált városban mindössze négy ilyen eset fordult elő). Ennek oka, hogy a változás átvezetésekor az új tulajdoni lapra fel kell tüntetni az épületeket és ilyenkor akár a légifotókról könnyen azonosíthatóak az engedély nélküli építések” – mondta dr. Vasárus Gábor László.
Véleménye szerint a bevezetett új jogi lehetőség kedvező, és elfogadása esetén a kecskeméti önkormányzati rendelet megfelelően használja ki ezt az eszközt. Mint kijelentette, „ez a jogszabály a hazai jogalkotás 30 éves adósságát törleszti”. Ugyanakkor hozzátette: a zártkert-probléma hosszú távú rendezéséhez szükséges lenne még a TÉKA rendelet módosítására úgy, hogy a régóta lakott, sűrűn beépült külterületekre a tanyákhoz hasonlóan a lakhatást és a művelést is támogató átmeneti szabályozást hozna létre. Kutatóintézetük kész ebben a folyamatban együttműködni az önkormányzatokkal, tanácsot és információt biztosítani – nyilatkozta az ELTE KRTK Regionális Kutatások Intézet Alföldi Tudományos Osztályának tudományos munkatársa.
